Informații utile

Înainte de a face primul pas in vederea construirii unei case/locuinte trebuie sa tineti cont de:
ALEGEREA TERENULUI
Un prim criteriu de alegere este distanta fata de vecinatati a imobilului ce va fi construit: casa se va ridica la minim cinci metri de la strada si trei metri de casa vecinilor, daca au fereastra spre terenul dumneavoastra.
In momentul achiziţionării unui teren ar trebui sa aveţi in vedere o serie de factori. Noi va oferim consiliere in acest domeniu, fara obligaţii financiare din partea dumneavoastra, in cazul realizarii proiectului de către firma noastra.
PREVEDERILE URBANISTICE
Modul de construire este strict reglementat de legislaţia generala, dar mai ales de către regulamentele de urbanism. Exista trei feluri de astfel de regulamante:
1. Generale, care privesc întreaga localitate;
2. Zonale, care privesc o anumita zona
3. De detaliu, pentru o zona restransa sau o vecinatate
Regulamentele sunt insotite de planuri, si chiar se numesc astfel: P.U.G. (plan urbanistic general), P.U.Z. -zonal si P.U.D. – de delatiu. Clădirile trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul in cauza. Planurile zonale si de detaliu pot schimba unele prevederi din planurile generale. Restricţiile impuse de aceste planuri asupra unui anumit teren privesc, in principal:
a.   Funcţiunea permisa; nu orice funcţiune este permisa pe orice teren. Spre exemplu, nu sunt permise activitati de producţie in zonele destinate locuirii.
b.   Inaltimea maxima, exprimata in număr de etaje, dar si in metri.
c.   Retragerile clădirii fata de limitele terenului, in general minim 3m fata de laterale si 5m fata de fata si spate.
d.   Procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) este un raport intre suprafaţa la sol a clădirii propuse si suprafaţa terenului. Acest procent variaza intre 80% pentru zonele centrale si 20% pentru cartierele noi, considerate de lux.
e.   Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) este un raport dintre suprafaţa totala (a tuturor etajelor supraterane adunate) desfasurata a clădirii si suprafaţa terenului. Acest indice rezulta in general prin înmulţirea P.O.T.-ului cu nr de etaje admise.
In funcţie de cele enumerate mai sus si altor specificităţi ale terenului, se elibereaza, de către primărie, certificatul de urbanism, Este recomandabila obţinerea unui certificat de urbanism înaintea achiziţionării unui teren.
DIMENSIUNEA TERENULUI
Se refera la latimea la strada a terenului si la suprafaţa minima si, in cazul Bucurestiului, acestea sunt de 8m latime si 150mp pentru clădiri insiruite, de 10-12m si 200mp pentru clădiri alipite la calcan si de 12m si 200mp pentru clădiri izolate pe lot. Esenţiale sunt retragerile impuse de regulamentul de urbanism. Acestea sunt in general de 3m fata de limita laterala si 5m fata de limitele din fata si din spate, dar pot varia in funcţie de situatia concreta. Având in vedere aceste restrangeri, pe un teren cu latimea minima de 12m, veti putea construi o clădire izolata de doar 6-7m latime, ceea ce este posibil, dar nu de dorit. Daca exista posibilitatea alipirii la calcan, cu acordul vecinului, latimea construcţiei va putea fi de 10m, ceea ce este deja acceptabil. In esenţa, terenurile trebuie sa fie suficient de late pentru a permite, pe cat posibil, clădiri cu latimi de peste 9m. Coeficienţii urbanistici (P.O.T. si C.U.T.) sunt si ei foarte importanţi. Astfel ca, un teren cu o suprafaţa destul de buna, de 500mp, poate fi insuficient in situatia in cane nu este permisa construirea unei dadiri pe mai mult de o cincime din suprafaţa sa (P.O.T. = 20%).
UTILITATILE URBANE
Singura utilitate de care este nevoie neaparat este curentul electric. Toate celelalte: apa, canalizarea, gazele si telefonia, pot fi asigurate si altfel decât prin racordare la reţelele urbane. Apa se extrage dintr-un foraj de adancime (apnox. 50m), apele uzate menajere se elimina intr-un bazin vidanjabil subteran care se goleşte periodic, iar incalzirea se face cu gaz depozitat intr-un rezervor exterior, sau motorina. Desi aceste soluţii exista, ele sunt destul de costisitoare, atat iniţial cat si pe termen lung, mărind valoarea investiţiei. Sunt de preferat, pe cat posibil, reţelele oraşului. Daca reţelele de utilitati exista (conducte de gaz metan, apa, canalizare, stâlpi de electricitate, telefonie, drum de acces), cheltuielile aferente racordării la acestea sunt proporţionale cu distanta fata de casa.
NATURA TERENULUI
Se pot realiza clădiri in orice condiţii de fundare, indiferent de natura terenului. Problema nu sta in imposibilitatea construrii ci in costurile acesteia. Astfel ca preţul constructie creste semnificativ in funcţie de calitatea terenului de fundare. In unele cazuri se impun soluţii foarte costisitoare, care pot prescrie si anumite alcaturi (ex: obligatoriu cu subsol, obligatoriu fara subsol). Soluţia pentru evitarea unor astfel de neplăceri este întocmirea unui studiu geotehnic înaintea cumpărării terenului. Acest studiu se întocmeşte de către ingineri geotehnicieni, costa la nivelul a cateva milioane de lei, si este oricum neaparat necesar in proiectare.
ACTE SI STUDII
Pentru autorizarea construcţiei unei clădiri aveţi nevoie de actul de proprietate asupra terenului, întabulat la judecătorie, planul cadastral, o declaraţie pe proprie răspundere ca terenul nu face obiectul nici unui proces aflat pe rol, si, uneori, o ridicare topometrică întocmită de un topometrist autorizat si un studiu geotehnic. În cazul, destul de des întâlnit, în care terenul face parte din circuitul agricol, trebuie scos din acest circuit pentru a se putea construi pe el. Daca terenul este foarte mare dar nu se intenţionează construirea decât pe o anumita porţiune din el, este recomandabila împărţirea terenului in mai multe loturi pentru evitarea impunerii de către primărie a realizării unui plan urbanistic de detaliu.
Pentru a putea construi o clădire sau modifica sau demola una existenta, din punct de vedere legal, este necesara o autorizaţie de construire. Pentru obţinerea acestei autorizaţii trebuie parcurşi trei paşi principali: certificat de urbanism, avize si autorizaţie de construcţie.
1.   Certificatul de urbanism
2.   Avize si acorduri
3.   Autorizaţia de construire
La cererea clientului, firma noastra se ocupa de obţinerea tuturor actelor necesare autorizarii, sau numai a unei parti dintre ele. In funcţie de dimensiunea investitiei, costul obţinerii acestor acte poate fi inclus in preţul total de proiectare.